工事の最終チェックは

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新築では竣工検査というものがあり、そこで問題点はないか、建築士の立ち会いのもと建築主がチェックを行ないます。チェックで問題が見つかれば、施工者は補修などをしなければなりません。しかし、リフォームの場合は、最終チェックをしていないのが現状です。業者があら探しをされたくないからでしょうか。しかし、最終チェックを行わない理由は、依頼者側にもあります。依頼者が早くリフォーム箇所を使いたいがために、業者のチェックを逆に断るケースが多いのです。しかし、壁紙の仕上げひとつをとっても、一定のレベルに達していなければやり直させるのが当然ですから、工事が終わった知らせを受けたら、まず目視でチェックするべきでしょう。特に構造部分に手を入れるような場合は、工事前の状態を写真で撮っておき、リフォームエ事後に発生したトラブルの責任の所在がわかるようにしたいものです。内外装については、業者が出入りする際に傷をつけることもありますから、工事箇所だけでなく、家全体の状態を記録に残しましょう。
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最終チェックの具体例
それでは、増改築工事の最終チェックの具体例を挙げてみましょう。
リフォームエ事検査必要書類のチエック事項
1.工事打ち合わせ記録と施工指示書などを確認する。
2.キッチン、バスユニット、トイレなどの設備機器や電気設備のメーカー仕様書および取扱い説明書の確認。生コン、木材など主要な材料の納品書の確認。
3.完成までの工事進捗内容が分かる工事写真および現状がわかる竣工図。
外部まわりのチェック
1.隣地境界付近の片付けや清掃状況、近隣住宅の傷めた塀の修復状況をチエック。
2.基礎コンクリート部分の汚れや付着物を掻き落としたうえ撰水材を塗布する。
3.外壁モルタル仕上げ部分とガルバ鋼板取合い部分の防水シール工事をチエック。
4.木部・鉄部塗装部分の塗り重ね回数についてヒアリングし、仕上げをチエック。
内装関係のチェック
1.床・壁・天井面の水平、垂直、たわみやねじれなど内装仕上げの状態をチエック。
2.改築・改装した箇所の、EXP。J部分の防水シール状況をチェック。
3.点検口から床下を覗いて給水・排水・給湯などの設備配管をチエック。
4.吹き抜け部東面壁まわり、珪藻土仕上げの塗りむらを全体的にチェック。
5.ロフト内部の構造用金物が露出している部分を、保護材で処理するようチェック。
これはほんの一例ですが、改装や改築、模様替えなどリフォームの程度によってはチェック事項が異なります。完成検査の立会いは建築主とリフォーム業者の責任者が行いますが、あくまで建築主が主役です。工事監理者がいる場合はしっかりしたチェックが可能となるでしょう。

建築士に監理を依頼できるか

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新築では工事監理の重要性がだいぶ認識されるようになってきました。監理とは「管理」と違い、工事が適正に行われているかどうかを確認し、問題などがあれば施工者に伝える仕事を指し、新築を建てるときには建築確認申請書に建築士の資格をもった監理者の名前を明記することが義務づけられています。リフォームエ事でも監理者を立てる法律上の義務はあります。構造体に手を入れるような場合、新築同様に監理者がいるメリットは大きいものです。構造を見ることは、専門家以外ではなかなかできることではありません。具体的には建築士の資格をもっているか、それと同等の知識が必要です。ちなみにインテリアプランナーなどの資格をとるうえでは、構造に関する知識を求められません。
監理だけはむずかしい
建築設計事務所のなかには、リフォームエ事の監理を依頼できるところもあります。しかし、それには条件があります。事前の調査と設計を、監理とセットで依頼してほしいということです。新築の場合がそうですが、設計のない監理というものは、まずありえません。ましてやハウスメーカーなどがつくる建売住宅で監理だけを頼むとなると、図面類の不足などがあいまって、工事チェックというレベルを超えることができないものです。リフォームでも、図面がしっかりそろっているならまだしも、パース図とプラン図程度の資料で監理することは不可能に近いのです。また、設計者ではない、別の業者や建築士が既存の家をリフォーム前にチェックすると、実際の設計に必要なデータが不足しがちです。設計をするためには現況把握が非常に重要ですから、自分でそれを行わずに設計するというのは、正直に言って恐ろしくてできません。ですから、建築設計事務所に監理を依頼するなら、まず事前のチェック、次に設計、最後に監理と、トータルで依頼する必要があるのです。もちろん既存の家の図面や書類をそろえておくことはいうまでもありません。
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建築士に頼むと高くつく?
リフォームの設計監理料は新築と同等かそれ以上と考えるべきでしょう。事前チェックに関しては別計算ですが、現場に訪れる頻度は新築よりも多くなりますし、工事がはじまってから発覚する問題に対処するために、再度診断を行ったり、設計を変更したりすることもあるからです。なお、事前チェックの料金は千差万別で「よろず相談」の実地調査費は1日5万5000円(2003年4月現在)です。これは3時間程度の調査で、調査内容の報告書は別途料金で作成します。もちろん、これより安いところはたくさんあるでしょう。設計、監理までをお願いするという前提で、近くの建築設計事務所に相談されるといいと思います。

追加工事は高い

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新築でもそうですが、工事中の追加工事というのは非常にコストがかかります。材料の変更の場合を考えても、すでに頼んでしまっている材料の代金はダダというわけにいきませんし、新しい材料が届くまでストップしてしまった工期分の日当も、いくらかは払わなければなりません。これが大幅なプラン変更となると、どれだけ無駄な出費が出るか、想像に難くないでしょう。ですから、プランの段階で希望を正確に伝え、見積りの段階で希望が反映されているかどうか、よく検討しなければならないのです。しかしながら、自分がどうしても材料を変えたい、プランを変えたい、というのであれば、その限りではありません。再度、工事を行ったり、不満の残る家に住むよりは、多少高くついたとしても希望通りの家にしてもらったほうがいいからです。つまりは依頼者の考え方次第といえるでしょう。ただし、工事内容の変更や追加に伴う費用は、事前に見積りをとっておきましょう。そうしないと、その部分だけ水増し請求されても文句は言えません。
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業者の言う追加工事は本当に必要?
依頼者からの希望ではなく、業者が追加工事を迫るケースがあります。床や壁を張 り替える際、既存のものを取り壊してみたら構造部分に問題があった、などという場合です。事前のチェックをしっかりしていれば、まず起こりえないことですが、事前チェックといえども完壁を期すのは不可能ですので、可能性としてはあるわけです。特に壁などは、筋交いの有無まではなんとか測定できても、金具の有無まではっきりとは分かりません。この場合、本当に家の健全性に関わる問題であれば、やはり修補せざるを得ないでしょう。予算がないからと言って工事を断る方もいるかもしれませんが、その場合は、万一、大地震で倒壊しても他人を責めることはできません。ひとつ注意したいことは、その問題が本当に重大なのか、素人では判断ができないという点です。よくあるケースですが、実際に床を剥がした際、「土台が腐りやすいツガですね。ヒノキに変えないといずれ大変なことになりますよ」などといって、追加工事を勧める業者があります。確かにツガはヒノキにくらべて腐りやすいものですが、即、腐って倒壊の危険があるというわけではありません。それに、廉価な建売住宅では、ツガの土台は当たり前のように使われているものです。しかし素人は、そういわれると大変な欠陥があるように感じてしまうものです。追加工事は業者にとっていちばん「おいしい」工事でもあります。そのため、すべての業者がそうだというわけではありませんが、小額のリフォームをきっかけに追加工事を増やし、高額の工事にしようとするのです。これをチェックするには、きちんと説明を受けるということが大前提になりますが、判断にはやはりプロの目が必要です。リフォームに詳しい第三者的立場の建築設計事務所に監理を依頼するのがベストな方法です。

工事中の我が家を見に行こう

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工事中もたまには現場を訪れる
引っ越ししてリフォームするような場合、そこには大工や職人さん以外、だれもいなくなってしまいます。工事が長期にわたれば、いくら説明を受けていても近隣住民が困ることが出てきます。回覧板も回せませんし、宅配便を預かることを嫌がる人もいるでしょう。
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近隣住民に引っ越し先の電話番号などを伝えるのはもちろんのことですが、長期の工事では、工事の節目に合わせて現場を訪れることをお勧めします。人間、直接話さないとならないことは多いですし、そこで近隣住民から工事に対する苦情があれば、それを解消しておくことが今後の生活に必要だからです。工事現場に訪れることは、他のメリットも生み出します。新築でも同じことですが、大工さん、職人さんとたまに話をして、こちらの熱意を伝えることが、彼らにやる気を出させる結果にもなるからです。「お疲れさま」「がんばってください」そんなひと言をかけられるだけで、人間はずいぶんと気分が変わってくるものです。ただし、工事現場を見て気が変わったからといって、勝手にプラン変更を伝えることはやめましょう。次項で説明するようにプラン変更や追加工事はコストを押し上げますし、それでも変更するのであれば建築士や業者の営業マンに伝えるのが筋というものです。もし、工事の技術レベルに問題を感じても、それを直接言うのはNGです。現場では資料としての写真を撮る程度にし、監理者である建築士や営業マンに意見を言うようにしましょう。

隣家とのトラブル防止

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契約を結び、工事がはじまります。業者選びからはじまった長い道のりに、ようやくピリオドを打つ感じですが、短い工期でもトラブルの原因となる要素は含まれています。そのひとつが隣家との関係です。工事には騒音がつきものですし、壁を剥がす、屋根を剥がすという工事があれば、ほこりの問題も出てきます。外壁塗装では塗料が飛散したり、異臭の問題も起こるでしょう。工事車両が常に駐車していることで、交通の問題が出てくる可能性もあります。こうした問題は、特に住宅密集地域で起こりがちです。町内会の会則で、住宅の工事を行う際の取り決めがなされている場合もありますから、まずは町内会への挨拶および相談が必要でしょう。また、隣家の敷地を使わせてもらわないと工事そのものができないケースもありますから、工事の影響を最も強く受ける近隣への挨拶は絶対に必要だと考えましょう。
リフォーム後もそこに住むのなら、近隣住民とのトラブル防止についても考えておきましょう。その辺についてしっかりした対応をしてくれるリフォーム会社を←ここから見つけましょう。
リフォームエ事には、必然性があって行うものもあります。老朽化したので改修しないとならないとか、住人が車椅子生活を余儀なくされたためにバリァフリー・リフォームを行わないとならない、といった場合です。ですから、近隣住民や町内会で許可をもらわなければ工事ができない、ということはまずありえませんが、人間関係を良好に保つために、工事説明を行うべきだと思います。

事前チェックで追加工事を抑える

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リフォームエ事でコストを押し上げる理由のひとつが追加工事です。逆説的にいう と、リフォーム業者にとって追加工事こそが大きな利益につながる工事であり、そのためにいろいろとあら探しされるケースも出ています。追加工事を極力減らすためには、やはり事前のチェックが必要です。リフォーム業者は工事前に必ずチェックを行うものですが、チェックそのものはかなりいい加減である場合が多く、工事中に問題が発覚することを望んでいるふしさえあります。相談を受けた例では、全面改修をお願いするつもりで業者に来てもらったところ、営業マンが家の外側をぐるっと回って、ひと言「これなら大丈夫ですよ」とだけ言ったということがありました。外壁の再塗装程度なら、それでも問題ないでしょう。しかし、椛造部分に手を入れるリフォームエ事を行うのに、描造体をチェックしないというのは考えられません。正確な事前チェックを行いたいなら、リフォーム業者とつながりのない、第三者的な立場にある建築設計事務所などに依頼するべきです。もちろん、すでに説明したように、建築設計事務所の能力には差がありますから、リフォームの経験が豊富な、信頼できる建築設計事務所を探さなければなりません。調査を行った後に、署名入りの調査報告書やコメントなどをしっかり提出してくれるかどうかも、その建築士の良否を見極めるポイントです。
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構造体のチェック、地盤のチェックといろいろ行うと、それだけチェック費用がかかりますが、追加工事が出るよりもはるかにましです。また、職造部分に問題が発覚した場合は、リフォーム計画そのものを白紙に戻さなければなりませんが、うわくだけきれいな家に住むよりも、耐震性などに問題のない健全な家に住むほうがいいに決まっています。

予算を抑える方法

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見積り書を見て経費などを削らせることは、素人にはなかなか難しいことです。建築設計事務所が間に入っていれば、材料の単価などを厳しくチェックすることができますし、相見積りをとることも可能です。
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例えば設備メーカー系のリフォーム業者なら、入れ替える設備の価格を低く抑えることができるでしょう。新築を多く手がけているハウスメーカーなどなら、屋根材や壁材を独自のルートで安く仕入れることもできるはずです。家全体に関わるリフォームであれば、こうしたいろいろな業者から見積りを取り、それを比較検討することで予算を抑えることが可能になります。しかし、何度も説明しましたが、リフォームエ事は新築工事よりも難しい部分が多く、特に大工や職人には高いレベルが要求されます。物の単価は削れても、工賃を無理やり削ろうとすると、いい結果にはつながりません。なかでも水まわりに関しては、職人がいい加減な作業をすると大問題に発展しますから、自分で職人を選ぶくらいの気持ちでいたいものです。

一式見積りはダメ

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見積もり書の中には「材料一式」とか、ひどいところになると「屋根工事一式」などという表記で、明細が書かれていないものがあります。こんな見積りでは、どんな材料を使っているのか、何日かけて工事をしているのか、まったく分かりません。工事費総額に見合わない、グレードの低い材料を使われたとしても、あとで文句ひとつ言うことができないのです。一式見積りで納得せず、きちんと明細を出してもらいまししょう。そもそもリフォームエ事は新築以上に複雑で難しいものですから、見積り書も新築以上に細かく記入されてしかるべきだと思います。事前の調査費や解体識など、リフォーム特有の作業に対しても明記されていなければおかしいはずです。「調査サービス」などという業者もありますが、サービスで正確な調査はできるはずがないのですから、これはあってないようなものです。なお、見積り書の大項目の最後には「諸経費」というものが記入されていますが、これには工事費全体の10~30%と差があります。諸経費は業者側の営業経費や一般管理費で、これがすなわち粗利益、と考えることもできます。営業姿勢によって差があって当然の部分ですから、これが多いから悪い業者というわけではありません。むしろ、諸経費が0だとしたら、こちらのほうを疑ってかかるべきでしょう。材料費や工事費に大幅に上乗せされている可能性があります。
見積書で疑問に思うことがあれば必ず確認しましょう。←こちらのサイトでリフォーム事例などの不動産知識を増やしましょう。
廃材処理も依頼者の負担
建設リサイクル法ができてから、解体費のうちの処理費用は大幅にアップしました。リフォームエ事ではこの費用が上乗せされるのが当然です。例えば木造2階建て30坪程度の住宅を取り壊したとき、以前なら坪40万~50万円くらいで処理費用が納まりましたが、施行後ではその倍程度かかっています。これだけコストのかかる費用がリフォーム工事の見積りに計上されていないということ自体、おかしな話です。本文で説明した理由以外に、業者が廃材を不法投棄している可能性もあります。もうひとつの可能性はあとで別途請求されることです。決して安いものではないので、見職り書に計上されていない場合は確認をとりましょう。

見積り書の見方

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まず、正しい見積り書はどうあるべきかを説明しましょう。
1.有効期限があること・・・材料や設備の価格、それに職人の日当などは変化しますから「有効期限がない見積り書というものはありえません。有効期限がない見積り書は、そもそもいい加減なものである可能性が高いです。
2.内訳明細があること・・・仕様または名称、単価、数量、価格という表記で小計が出ていない見積り書は、どんぶり勘定だと考えましょう。床や壁の改修を行うのであれば、その正確な面積が記入されていなければなりません。
3.処分費用が計上されていること・・・取り壊しが必要な工事では、取り壊した廃材の処分費用が絶対に必要であるはずです。これが計上されていないということは、いい加減に見積りをしているか、諸経費の中に含まれているかだと考えられます。いずれにしても、見積りを出す姿勢としては正しくありません。
4.人工が明記されているか・・・大工や職人の日当が明記されていると、その能力も見えてきます。複数人の大工が作業する場合は、なかなかひとりずつの単価を出せるものではありませんが、きちんと日当を明記させれば、経験の少ないアルバイトだらけ、ということは防ぎやすくなります。
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総合的に見ていくと、ひとつひとつの作業に対して単価や数量を出し、積み上げてできた見積り書は信用できる、ということが言えます。逆にどんぶり勘定の見積りは、見積りとして信用できるものではありません。
一式見狐りではなく、どのような材料をどこにどれくらい使っているのかがはっきりしている明細見積りを求めることが大切。追加工事や変更などがあった場合も、明細があれば、それをもとにきちんとした費用計算ができるのだ。

リフォームに保証制度はあるか

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リフォームエ事に対する公的な保証制度はありません。ですから、すべては業者の姿勢にまかされているわけです。では、その現状はどのようなものなのでしょうか。(財)住宅保証機構と(財)ベターリビングでは、住宅リフォームエ事保証に関する実態調査を行っています。これは平成皿年2月に、業界6323社を無作為に抽出してアンケートを行ったものです。(回収数884通、回収率14%)。ここからリフォームの保証についての現状を探ってみましょう。このアンケート結果によりますと、保証基準や法律上の暇疵担保責任期間を設定している企業が如%弱で、資本金1000万円以下の企業では釦%弱となっています。また、それらのうち釦%ほどが、契約書や約款、保証書などを用い、書面で補償基準や暇疵担保責任期間を建築主に示しているとのことです。保証期間は、構造上主要な部分に対しては平均5.7年間、屋根の雨漏りに対しては平均5.6年間、外壁の雨漏りに対しては平均4.7年という数字が出ています。品確法では新築住宅の主要構造部に対して10年間の暇疵担保責任を義務づけていますが、リフォームではそれよりかなり短い保証期間となっていることがわかります。以上の回答と矛盾するようですが、業者の多くは第三者機関による保険および保証を期待しています。特に構造上主要空「10年間必要」と特に構造上主要な部分と雨漏りに関する保証は答えている業者が多いとのことです。以上のデータを見ると、「保証はあったほうがいいが、自社で定めることはしたくない」という業者が大半を占めている現状が見えてきます。補償基準や暇疵担保責任期間を定めていない企業が60%を超えるという現状では、建築主みずからが保証についてチェックし、契約書や約款に明記してもらうことを求めるしかありません。
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中古住宅の保証制度
中古住宅を買ってリフォームする、あるいはリフォーム済の中古住宅を購入するような場合は、(財)住宅保証機構による「既存住宅保証制度(旧・中古住宅保証制度)」が関係してきます。この保証では、既存住宅の引渡し後、最長5年間に渡り、暇疵を保証してくれます。対象とされる住宅は、下記の条件を満たしたものです。
1.築年数・・・登録申請時点で新築後幅年以内の戸建て住宅であること。ただし、新築後1年を経過していない住宅は売り主等が居住の用に供した住宅であること。
2.新築時点での中間検査の実施・・・住宅性能保証制度、住宅性能表示制度、住宅金融公庫融資、建築基準法のうち、いずれかに基づく公的な中間検査が実施されているもの。
3.増改築工事が全体の過半を超えていないもの・・・増改築工事が行われている場合、その部分が全体の延べ床面積の過半を超えていないもの。
4.登録基準への適合・・・登録申請時(所有権移転前に限る)に、機構の定める既存住宅保証登録基準に適合したもの。